Das Wichtigste in Kürze
- Die Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietvertrags beträgt in der Regel für Mieter:innen die gesetzliche Frist von drei Monaten.
- Kündigungsfristen für Vermieter:innen sind gestaffelt nach Dauer des Mietverhältnisses.
- Eine Kündigung ist immer schriftlich bis zum dritten Werktag des Monats vorzulegen.
- Die schriftliche Form ist unbedingt einzuhalten, um die Gültigkeit der Kündigung zu sichern.
- Eine Kündigung durch Vermieter:innen ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich.
- Das Kündigungsschreiben richtet sich immer an alle Vertragspartner:innen und bedarf der Unterschrift aller Parteien.
Kündigung Mietvertrag: Das gilt für Vermieter:innen
Wenn du als Vermieter:in eine Kündigung des Mietvertrags in Erwägung ziehst, ist das leider nicht so ohne weiteres möglich. Zunächst musst du dich an bestimmte Fristen halten. Die Kündigungsfrist berechnet sich für Vermieter:innen nach der Wohndauer der Mieter:innen. Dabei gilt die folgende Staffelung:
- Wohndauer bis zu fünf Jahren: Frist von drei Monaten;
- Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren: Frist von sechs Monaten;
- Wohndauer mehr als acht Jahren: Frist von neun Monaten.
Die Kündigung des Mietvertrags erfolgt über das Kündigungsschreiben. Dieses muss spätestens am dritten Werktag des Monats eingegangen sein. Eine mündliche Wohnungskündigung ist nicht rechtskräftig. Bei Verspätungen endet das Mietverhältnis entsprechend später.
Kündigung Mietvertrag: Für Vermieter:innen nur mit Begründung
Vermieter:innen müssen bei der Kündigung von Mietverträgen zwingend einen Grund angeben. Der Grund muss nachvollziehbar und berechtigt sein, zum Beispiel, wenn Mieter:innen wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen.
Achtung
ine Kündigung zum Zweck einer Mieterhöhung ist unter keinen Umständen zulässig.
Den Grund für die Kündigung des Mietvertrags musst du in deinem Kündigungsschreiben darlegen. Häufige Gründe sind:
- Eigenbedarf
- Vertragsverletzung
- Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts
Tipp
Vorlagen für dein Kündigungsschreiben findest du bei VermietenPlus.
Kündigung von Mietverträgen durch eine Verwaltung
Wenn du mit einer Immobilienverwaltung zusammenarbeitest: Die Verwaltung muss über eine gültige Vollmacht verfügen und diese dem Kündigungsschreiben beilegen. Achte außerdem darauf, dass vor der Unterschrift der Zusatz „i.V.“ (in Vertretung) und nicht „i.A.“ (im Auftrag) auftaucht. Ist dies nicht der Fall, gilt die Kündigung als unwirksam.
Sonderfall: außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietvertrags
Neben der ordentlichen Kündigung von Mietverträgen sieht das Gesetz die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine nähere Definition eines „wichtigen Grundes“ gibt es nicht, weshalb dies im jeweiligen Einzelfall zu prüfen ist.
Zur außerordentlichen Kündigung sind Vermieter:innen zum Beispiel berechtigt, wenn:
- Mieter:innen die Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet
- Mieter:innen die Mietwohnung unbefugt Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
- Mieter:innen für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Achtung
Mieter:innen, denen aufgrund von Zahlungsverzug gekündigt wurde, können der endgültigen Kündigung des Mietvertrags entgehen, indem sie die Zahlung ausgleichen.
Einer außerordentlichen Kündigung muss eine Abmahnung vorangegangen sein. Hast du deine Mieter:innen aufgrund des Fehlverhaltens abgemahnt und ist innerhalb einer angemessenen Frist, keine Besserung eingetreten, darfst du die Kündigung aussprechen.
Genau wie die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, bedarf die außerordentliche Kündigung der Schriftform. Allerdings sind hier keine Fristen einzuhalten. Du darfst das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dennoch solltest du keine zeitnahe Räumung der Wohnung erwarten. Immerhin muss Mieter:innen die Gelegenheit gegeben werden, eine alternative Bleibe zu finden.
Tipp
Üblicherweise ist die Räumungsfrist zunächst drei Monate lang, kann aber auch gerichtlich verlängert werden. Ein Mieter kann eine längere Frist beantragen, wenn er Gefahr läuft, wohnungslos zu werden. Dieser Antrag muss schriftlich gestellt werden. Der Mieter muss während dieses Zeitraums besondere Bemühungen nachweisen, eine andere Wohnung zu finden.
Kündigung Mietvertrag: Das gilt für Mieter:innen
Möchten deine Mieter:innen den Mietvertrag kündigen, so steht ihnen das grundsätzlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu – ohne Angabe von Gründen. Ein einfaches Kündigungsschreiben mit Angabe des gewünschten Mietendes reicht aus. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dir eingegangen sein. Andernfalls verlängert sich die Kündigungsfrist um einen Monat.
Achtung
Die Kündigung des Mietvertrages bedarf der Unterschrift aller am Mietverhältnis beteiligten Personen. Dies gilt sowohl bei mehreren Mieter:innen, als auch bei mehreren Vermieter:innen.
Fristlose Kündigung von Mietverträgen durch Mieter:innen
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist für Mieter:innen möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, durch welchen die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn:
- die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann,
- der Zusatnd der Wohnung die Gesundheit gefährdet oder
- Vermieter:innen den Mietvertrag schwer verletzen.
Ist die Wohnung beispielsweise von Schimmel befallen, haben Mieter:innen zunächst das Recht auf eine Mietminderung. Wenn sich mithilfe einer Laboruntersuchung feststellen lässt, dass die Schimmelpilze giftig und damit gesundheitsgefährdend sind, kann dann auch fristlos gekündigt werden.
Kündigung Mietvertrag: Ist eine Bestätigung notwendig?
Sprichst du die Kündigung des Mietvertrags aus, ist es rechtlich nicht notwendig eine schriftliche Bestätigung zu verlangen. Allerdings hast du durch eine offizielle Bestätigung der Kündigung die Bestätigung, dass die Kündigung ordnungsgemäß und fristgerecht zugegangen ist.
Tipp
Auch Mieter:innen fordern mitunter eine Bestätigung der Kündigung. Um Missverständnisse bezüglich des Mietendes und der weiteren Vorgehensweise zu vermeiden und die nächsten Schritte zu klären, solltest du der Bitte in jedem Fall nachkommen.
Die Kündigungsbestätigung beinhaltet idealerweise drei Punkte:
1. Daten für das Bestätigungsschreiben
- Datum der Wohnungskündigung,
- Eingangsdatum des Schreibens,
- Ende des Mietverhältnisses;
2. Besichtigungen für potentielle Nachmieter
Wenn du die Wohnung direkt weitervermietest, können Wohnungsbesichtigungen nur mit dem Einverständnis der aktuellen Mieter:innen durchgeführt werden. Weise bei einer Wohnungskündigung im Bestätigungsschreiben bereits auf Vorbesichtigungen hin.
3. Beseitigung möglicher Mängel
Sollten die Mieter:innen in der Wohnung Renovierungsarbeiten vornehmen müssen, kannst du diese schriftlich festhalten. Bei einer Kündigung des Mietvertrages sollten Mängel zeitnah beseitigt werden, um neue Mieter:innen durch das Objekt führen zu können. Um keine Verluste durch Leerstand zu erleiden, kann eine Vereinbarung über ein Nutzungsentgelt getroffen werden.
Tipp
Neben Vorlagen für eine Kündigungsschreiben oder Abmahnungen, findest du in bei VermietenPLus auch ein Muster für eine Kündigungsbestätigung.
Wusstest du schon?
Eine Frage stellt sich nach Beendigung eines Mietverhältnisses vielen Vermieter:innen: Muss ich dem früheren Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein, musst du nicht. Der BGH (BGH, VIII ZR 238/08) urteilte, dass Vermieter:innen zu einer solchen Bescheinigung nicht gezwungen werden können. Zwar dürfen Mieter:innen diese verlangen, aber du als Vermieter:in bist keineswegs dazu verpflichtet. Die Begründung liegt darin, dass sich ein dementsprechender Anspruch weder aus dem Mietvertrag, noch aus dem Gesetz oder einer Verkehrssitte ergibt.
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