Für Dich als Eigentümer und Vermieter sollte sich die Investition in eine Immobilie lohnen. Rund um das Immobiliendarlehen und die Absetzung der Finanzierungskosten haben wir Dir daher hilfreiche Tipps zusammengestellt.
Immobilienfinanzierung und Darlehen: Was Du im Vorfeld beachten solltest!
Die Immobilie, selbst genutzt oder vermietet, ist von hohem materiellem Wert. Sie dient nicht nur als Altersvorsorge, sondern bringt bei Vermietung im besten Fall eine satte Rendite – zusätzlich zum regulären Einkommen. Allerdings solltest Du als Vermieter nicht damit kalkulieren, dass sich die Immobilie von selbst finanziert. Banken kalkulieren bei Immobiliendarlehen in der Regel lediglich 25 bis 50 % der Kaltmiete. Plane also nicht die gesamten Mieteinnahmen für die Tilgung Deiner Immobilienfinanzierung. Berücksichtige auch Leerstand, Mietrückstände und Reparaturen. Solltest Du darüber hinaus ausreichend Mieteinnahmen generieren, kannst Du diese zur Sondertilgung des Immobiliendarlehens nutzen. Achte daher schon bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags auf entsprechende Sondertilgungsrechte.
Ob alternativ zum klassischen Immobiliendarlehen das Immobilienleasing für Dich interessant wäre, erfährst Du in diesem Artikel.
Top-Konditionen für Dein Immobiliendarlehen durch Sicherheiten
Eigenkapital und Sicherheiten wie kapitalbildende Lebensversicherungen, Bausparverträge, Depotbestände oder andere (unbeliehene) Immobilien senken den Zinssatz, sofern sie in die Finanzierung eingebunden werden. Allerdings erfordert insbesondere die Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag und Annuitätendarlehen eine langfristige und akribische Planung. Schließlich schreiben Bauspar-Bedingungen nicht selten eine langjährige Ansparphase vor. Beachte, dass Dein Erspartes in Bausparverträgen oftmals nur ungenügend verzinst wird und die Abschlussgebühr verbliebene Renditen nicht selten auffrisst.
Achtung: Wenn Du mit einem Darlehen Immobilien finanzieren möchtest, dann möglichst nicht eine Summe, die über den Anschaffungskosten und Nebenkosten liegt. Trotz recht niedriger Zinsphasen bergen die sogenannten Vollfinanzierungen ein finanzielles Risiko. Neben einem Zinsänderungsrisiko, dass zum Ablauf der Zinsbindung auftreten kann, solltest Du durch Leerstand oder Mietnomaden verursachte Mietausfallrisiken nicht ignorieren und in jedem Falle für entsprechende Rücklagen sorgen.
Kosten für Immobiliendarlehen vollständig absetzen
Als Vermieter kannst Du die Kosten in Verbindung mit Deinem Immobiliendarlehen in vollem Umfang von der Steuer absetzen. Die Voraussetzung dafür ist, dass Deine Immobilie vermietet bzw. verpachtet wird. Wenn Du Immobilien ausschließlich vermietest, setzt Du alle Kosten für das Immobiliendarlehen als Werbungskosten ab.
Achtung: Im Übrigen kannst Du auch die Anschaffungskosten und damit verbundene Nebenkosten als sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ oder AfA über die Zeit der üblichen Nutzungsdauer steuerlich abschreiben. Das heißt, Du kannst die Kaufsumme, Notarkosten oder auch Renovierungsarbeiten absetzen.
Etwas kniffliger wird die steuerliche Berücksichtigung von Kosten für Immobiliendarlehen, wenn es sich um sogenannte Mischimmobilien handelt: Ein Teil wird selbst bewohnt, der andere vermietet. Das Finanzamt akzeptiert lediglich anteilige Kosten für den vermieteten Teil der Immobilie. In diesem Fall empfehlen wir Dir von Anfang an getrennte Finanzierungen und Konten abzuschließen. Das erleichtert Dir Abrechnung und Steuererklärung.
Zudem empfehlen wir auch Vermietern bei Immobiliendarlehen einen Vergleich verschiedener Angebote vorzunehmen. Achte auf Zins- und Tilgungskonditionen, Sondertilgungen, Gebühren, Zinsbindung sowie Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Du das Immobiliendarlehen vor Ablauf der Kreditlaufzeit zu tilgen beabsichtigst.
