Ein Hausverkauf ohne notariell beglaubigten Kaufvertrag? Das gibt es nicht. Damit ein rechtskräftiges Geschäft zustande kommt und die Immobilie offiziell überschrieben werden kann, muss beim Hausverkauf der Vertrag bestimmte formelle Anforderungen erfüllen. Was außerdem beim Vertrag für den Hausverkauf wichtig ist, erfahren Sie hier von uns.
Beim Hausverkauf muss der Vertrag beurkundet werden
Ein den Hausverkauf betreffende Vertrag muss immer von einem Notar beurkundet werden. Diese Vorschrift ist vor allem dahingehend wichtig, dass mündliche Absprachen zwischen Käufer und Interessent nicht bindend sind. Theoretisch können sowohl Sie als Verkäufer als auch der Käufer bis zum Zeitpunkt der Unterschrift beim Notar vom Kauf zurücktreten. Dies bedeutet allerdings für beide Seiten große Unsicherheiten, weswegen viele Vertragspartner im Vorfeld des Notartermins einen Vorvertrag vereinbaren. Dieser sichert die Kauf- oder Verkaufsabsichten zwischen den jeweiligen Vertragspartnern zu.
Achtung: Wenn Sie ein Haus verkaufen ist ein Vorvertrag nur dann von rechtlicher Bedeutung, wenn auch dieser notariell beglaubigt wird. Zwar kann kein Vertragspartner zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden, aber es können in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, falls ein Vertragspartner von dem Kauf zurücktritt.
Und selbst wenn Sie für den Hausverkauf den Vertrag beim Notar unterzeichnet haben, hat noch kein Eigentümerwechsel stattgefunden. Dieser erfolgt erst, wenn der Eintrag im Grundbuch geändert wird. Jene Grundbucheintragung beauftragt der Notar in der Regel unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung. Um sich auch hier absichern zu können, bedarf es einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer. Dieser „reserviert“ sich dadurch die Immobilie im Grundbuch, sodass der vorherige Eigentümer das Haus nicht anderweitig verkaufen oder beleihen kann. Für Sie als Verkäufer ergibt sich aus der Auflassungsvormerkung jedoch kein Vorteil.
Diese Unterlagen müssen Sie zum Notartermin mitbringen
Als Eigentümer müssen Sie beim Hausverkauf für den Vertrag verschiedene Unterlagen beschaffen und diese spätestens zum Notartermin mitbringen. Es handelt sich dabei um folgende Unterlagen:
- Aktuelle Grundbuchauszüge (beim Grundbuchamt erhältlich, alternativ vom Notar beschafft)
- Grundriss für alle Geschosse
- Energieausweis
- Letzter Grundsteuerbescheid
- Aktuelle Flurkarte (beim zuständigen Liegenschaftskataster beantragen)
- Aktuelle Auskunft des Baulastenverzeichnisses (sofern nicht im Grundbuch eingetragen)
- Benötigte Unterlagen für die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken, sofern diese noch im Grundbuch eingetragen sind, aber gelöscht werden sollen
- Gebäudeversicherungspolice
- Im Erbfall den Erbschein oder andere Unterlagen, sofern Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind
- Erbbaurechtsvertrag sofern Erbbaurechte auf dem Grundstück liegen
Ob Sie diese Unterlagen beim Kaufvertrag für den Hausverkauf tatsächlich eigenständig beschaffen müssen, gilt es im Einzelfall mit dem Notar oder Makler zu vereinbaren. Sicherlich ist es auch möglich, dass Notar oder Makler die Beschaffung der Unterlagen übernehmen.
Diese formellen Punkte muss der den Hausverkauf betreffende Vertrag beinhalten
Grundsätzlich besteht in Deutschland eine Vertragsfreiheit. Demnach können Sie zum Beispiel den Kaufpreis und andere Vereinbarungen individuell verhandeln. Allerdings wird beim Hausverkauf der Vertrag durch das Grundstücksrecht und das Bürgerliche Gesetzbuch reguliert, sodass dennoch formelle Anforderungen einzuhalten sind. Für den Hausverkauf zeigt Ihnen die folgende Checkliste, was im Vertrag enthalten sein muss:
- Persönliche Daten (Name, Geburtsdatum und -ort, Adresse) von Verkäufer und Käufer
- Exakte Bezeichnung des Kaufgegenstands (Objektbeschreibung und ggf. Beschreibung von beweglichem Mobiliar, das übernommen wird)
- Gewährleistungsvereinbarungen (z. B. Rücktritt durch Käufer, zur Absicherung bei nicht ersichtlichen Mängeln)
- Kaufpreis
- Regelungen zur Kaufpreiszahlung & Kaufpreisfälligkeit
- Vereinbarungen zum Zahlungsverzug (z. B. Verzugszinsen, Datum der Übergabe)
- Zeitpunkt des Besitzübergangs (meist an die Kaufpreiszahlung gebunden)
- Grundbucherklärungen
- Löschung / Übernahme von Grundschulden
- Weitere individuelle Vereinbarungen
Beachten Sie, dass für einen Hausverkauf im Ausland mitunter abweichende Vereinbarungen und Vorschriften gelten. Informieren Sie sich daher vorab, welche Regelungen im betroffenen Land vorliegen.
