Wollen Vermieter die Miete erhöhen, dann hilft oft ein Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Denn: Ist diese höher als die aktuelle Miete, darf häufig die Miete erhöht werden. Wir erklären, wie Du die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln kannst und in welchen Fällen eine Mieterhöhung erlaubt ist.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Als Vermieter darfst Du die Miete nicht nach Lust und Laune erhöhen. Es gibt Regeln und Gesetze – so soll die Mietpreisspirale gebremst werden. Zwar sind Vermieter oft auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen, gleichzeitig müssen sich Mieter jedoch auch Wohnraum leisten können.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die ortsübliche Vergleichsmiete, denn in vielen Fällen dienen Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung als Anhaltspunkt. Aus den Daten im Mietspiegel kannst Du die durchschnittlichen Mietpreise Deiner Gemeinde für Immobilien berechnen, die mit Deiner Immobilie vergleichbar sind.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für Mieter und Vermieter interessant: Der Mieter kann im Zweifelsfall prüfen, ob er zu viel Miete zahlt. Der Vermieter kann prüfen, ob er mehr Miete verlangen kann. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, etwa in Köln, höher liegt als die aktuell verlangte Miete, darf der Vermieter in vielen Fällen die Miete angleichen.
Der etwas sperrige Begriff ist kein umgangssprachlicher Ausdruck, sondern gesetzlich geregelt: Nach § 558 Absatz 2 Bundesgesetzbuch (BGB) wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus „den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder […] geändert worden sind“ ermittelt. Ausgenommen davon ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Hinweis: Den Begriff „ortsüblichen Vergleichsmiete“ wurde mit dem Miethöhegesetz zum Mieterschutz im Jahr 1974 eingeführt. Seitdem dürfen Vermieter ihren Mietern Wohnraum nicht mehr aufgrund einer Mieterhöhung kündigen.
Ortsübliche Vergleichsmiete – kalt oder warm? Die ortsübliche Miete ist ein Durchschnittswert der Warmmiete. Das heißt: Sie umfasst Kaltmiete plus der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Ortsübliche Vergleichsmiete – für die Miethöhe maßgeblich
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für die Mieterhöhung von nicht preisgebundenem Wohnraum maßgeblich und zeigt, ob diese rechtens ist: Nach gesetzlichen Vorgaben darf die Monatsmiete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt jedoch nur dann als Maßstab für die Miethöhe, wenn der Wohnraum nicht durch Staffelmiete oder Indexmiete preisgebunden ist.
Möchtest Du als Vermieter die Miete erhöhen, benötigst Du die Zustimmung Deines Mieters (§ 558b Abs. 2 BGB). Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher oder gleich Deiner verlangten Miete, kann ein Gericht die Mieterhöhung jedoch trotz fehlender Zustimmung des Mieters für zulässig erklären. Falls Dein Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, ist der Rechtsweg der einzig mögliche Weg.
Achtung: Wenn Du es als Vermieter besonders gut meinst und zu wenig Miete verlangst, entstehen Dir Nachteile. Vermietest Du Wohnungen für weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wirkt sich das negativ auf Deine Einkommenssteuer aus: Eine Nutzungsüberlassung (also, wenn Du einem Angehörigen Deine Wohnung kostenlos zur Verfügung stellst), muss dann nämlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Du darfst diese dann nicht mehr von den Werbungskosten absetzen.
Erhöhung der Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete: Wann ist das erlaubt?
Für Dich als Vermieter lohnt es sich also, hin und wieder die ortsüblichen Mietpreise Deiner Gemeinde zu checken und mit Deiner festgesetzten Miete zu vergleichen. Sind die Mieten in Deiner Umgebung höher, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 1 BGB erlaubt.
Doch so unkompliziert, wie es klingt, ist es nicht. Es gibt einige Stolpersteine, denn bei der Mieterhöhung müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:
- Die letzte Mieterhöhung aufgrund von Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Auch nach einem Neueinzug eines Mieters darfst Du eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr ankündigen. Die Jahresfrist gilt allerdings nicht für den Fall, dass die Miete zuletzt wegen einer Modernisierung erhöht wurde.
- Du darfst die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das heißt: Innerhalb von drei Jahren darfst Du die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Ist der Mietwohnmarkt sehr angespannt, dürfen Bundesländer die Kappungsgrenze für fünf Jahre auf 15 Prozent absenken. Aktuell betrifft das die Mehrzahl der Bundesländer.
- Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen musst Du außerdem die in Deinem Bundesland gültige Mietpreisbremse berücksichtigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent übersteigen.
Bei einer Mieterhöhung reicht also der simple Vergleich mit Vergleichsmieten nicht aus, hilfreich sind auch ein Taschenrechner und alle aktuellen Regelungen zu Mietpreisen in deinem Bundesland.
Unser Tipp: Nutze unsere einfachen Tools zur Immobilienverwaltung auf Vermietet.de. So kannst Du alle relevanten Daten zur letzten Mieterhöhung immer sofort digital einsehen und musst nicht in Deinen Akten suchen.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – gilt nicht bei Neuvermietung
Wenn Du eine Immobilie komplett neu, also zum ersten Mal vermietest, gilt der Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete übrigens nicht. Zumindest in Gegenden ohne Mietpreisbremse. Die Miete darf dann allerdings auch nicht mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Nur in Einzelfällen können wirtschaftliche Gründe eine höhere Miete erlauben. Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Für welche Wohnungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle?
Es gibt verschiedenen Wohnungsarten, für die der Vergleich mit der ortsüblichen Miete keine Rolle spielt:
- Wohnungen mit Index- oder Staffelmiete (während der Laufzeit)
- Sozialwohnungen und geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung
- Wohnungen, bei denen laut Vertrag die Mietpreiserhöhung nicht erlaubt ist
Möblierte Wohnungen lassen sich übrigens für etwas höhere Preise vermieten: Mit dem sogenannten Möblierungszuschlag kannst Du maximal zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel zur ortsüblichen Vergleichsmiete addieren.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete: Wie sollten Vermieter vorgehen?
Hast Du alle Mietpreis-Regelungen und die ortsübliche Vergleichsmiete gescheckt und fühlst Dich im Recht, die Miete zu erhöhen? Dann solltest Du sorgsam vorgehen:
- Kündige Deinem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (per Brief oder Mail) an und begründe diese. Im Mieterhöhungsschreiben solltest Du die ortsübliche Vergleichsmiete
- Dein Mieter hat anschließend drei Monate Zeit, die Mieterhöhung anzunehmen. Akzeptiert er die Erhöhung nicht, gilt weiterhin die bisherige Miethöhe.
- Du kannst in diesem Fall die Mieterhöhung einklagen und hast vor Gericht gute Chancen, wenn Du die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenz angeben kannst.
Auf Vermietet.de findest Du unsere Vorlage zur Mieterhöhung und ortsübliche Vergleichsmiete. (ist das so?)
Mieterhöhung nach Modernisierung: Auch wenn Du Deine Mietwohnung sanierst oder modernisierst, kannst Du die Miete erhöhen. Durch das Upgrade wechselt Deine Wohnung dann sozusagen die Kategorie und wird mit anderen, höherwertigen Wohnungen vergleichen.
So kannst Du die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Forderst Du eine Mieterhöhung ein, musst Du diese auch begründen können – bestenfalls mit einer höheren örtlichen Vergleichsmiete. Doch wie findest Du die Daten dazu? Am einfachsten ist es, wenn es für Deine Gemeinde einen Mietspiegel gibt. Für diesen findest Du Anweisungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gibt es keinen Mietspiegel, bleiben Dir drei anderen Optionen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Unser Tipp: Mitglieder vom Eigentümerverband Haus und Grund bekommen eine kostenlose Beratung zum Thema ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreiserhöhung.
Doch egal, welchen Weg Du wählst, bei der Vergleichsmiete werden immer Immobilien mit ähnlicher Ausstattung und Lage verglichen. Folgende Aspekte werden dabei berücksichtigt:
- Größe, Raumaufteilung und -anzahl
- energetische Voraussetzungen
- Aufbau und Ausstattung (z.B. Fußbodenheizung, Einbauküche etc.)
- Lage
- Baujahr
Beim Immobilienvergleich sind alle Punkte wichtig, es reicht nicht aus, wenn nur einige erfüllt sind. Denn eine moderne Neubauwohnung kostet auf dem Land beispielsweise weniger als in der Innenstadt.
Übrigens: Im 1. Quartal 2022 waren die Mietpreise und damit auch die meisten ortsüblichen Vergleichsmieten in München, Frankfurt am Main und in Stuttgart am höchsten.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln mit dem Mietspiegel
Der Mietspiegel zeigt durchschnittliche Mieten für vergleichbaren Wohnraum in bestimmten Städten oder Gebieten an. Handelt es sich dabei um einen „qualifizierten Mietspiegel“, kannst Du diesen ohne Bedenken zur Prüfung der Miethöhe heranziehen. Kommunen sind allerdings nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu veröffentlichen. Viele kleinere Städte bieten gar keinen oder nur einen einfachen Mietspiegel zur Orientierung an, dieser ist etwa vor Gericht jedoch weniger überzeugend.
Unterschied einfacher und qualifizierter Mietspiegel:
- Einfacher Mietspiegel: Dieser gibt Auskunft über die ortsüblichen Mieten oder Entgelte, die für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden.
- Qualifizierter Mietspiegel: Dieser gibt ebenfalls die übliche Miete der Gemeinde an. Nach § 558d BGB wird er alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt.
Und so findest Du den aktuellen Mietspiegel: In aller Regel findest Du aktuelle Mietspiegel auf der Gemeindewebseite, dort kannst Du ihn kostenlos downloaden oder gegen eine kleine Gebühr bestellen.
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel – so geht´s:
Für viele Städte gibt es einen Online-Service zum Mietspiegel, bei dem Du durch eine Abfrage-Maske geleitet wirst und so die ortsübliche Vergleichsimmobilie ganz einfach ermitteln kannst.
Liegt der Mietspiegel in Tabellenform, musst Du etwas rechnen: Im ersten Tabellenteil steht in der Regel der Miet-Grundpreis, oft auch aufgeteilt in drei Spannwerte. Angegeben ist die Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Oft gibt es eine Kreuztabelle mit einer Zeile zur Wohnungsgröße und einer Spalte zum Baujahr/Bezugsjahr. So kannst Du das Feld finden, dass auf Deine Wohnung zutrifft. Einige Mietspiegel führen weitere Kriterien wie Lage und Sanitärausstattung auf. Als nächstes ermittelst Du von der Ausstattung der Wohnung abhängige Zu- und Abschläge, für Lage und Ausstattungsmerkmale von Küche, Bad, Böden, Heizung.
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, addierst oder subtrahierst Du die relevanten Zu- und Abschläge vom ermittelten Grundpreis deiner Wohnung. Werden Zu- und Abschläge nicht in Centbeträgen, sondern mit einem Punktesystem angegeben, gibt es zwei Möglichkeiten: In einigen Mietspiegeln reicht es zu wissen, ob Ab- oder Zuschläge überwiegen, und die Miete orientiert sich entsprechend am oberen oder unteren Spannwert. Im anderen Fall ist eine Formel angegeben, um eine Wertminderung oder -steigerung zu ermitteln. Weicht die Miete vom Mittelwert ab, muss dies immer begründet werden.
Unser Tipp: ImmobilienScout24 bietet einen Service, bei dem Du Dir lokale Immobilienpreise in der Umgebung Deiner Adresse anzeigen lassen kannst. Das bietet erste Orientierung und Extra-Infos, entspricht jedoch nicht exakt der auf Deine Immobilie zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln mit einer Mieterdatenbank
Gibt es keinen offiziellen Mietspiegel von Deiner Stadt, kann es sein, dass die Daten in der sogenannten Mieterdatenbank gespeichert sind. Diese ist oft sogar noch genauer und aktueller, manchmal kostet die Einsicht eine kleine Gebühr. Sie wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter geführt und offiziell anerkannt. Aus den gesammelten Daten kannst Du die ortsübliche Vergleichsmiete herauslesen.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln mit Vergleichswohnungen
Gibt es weder Mietspiegel noch Mieterdatenbank, kannst Du mit einer weiteren Methode die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Suche drei Vergleichswohnungen mit sich ähnelnden, oben genannten Merkmalen und bilde einen Durchschnitt der Miethöhe. Deinem Mieter musst Du in diesem Fall die Adressen der Wohnungen nennen, damit er die Angaben überprüfen kann. Du darfst die Miete nur bis zum niedrigsten Wert der drei Vergleichswohnungen erhöhen.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln mit Sachverständigengutachten
Zu guter Letzt kannst Du einen Sachverständigen öffentlich bestellen. Dieser zieht ebenfalls Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen heran und begutachtet diese auch vor Ort. Er ermittelt einen durchschnittlichen Mietpreis, schreibt ein Gutachten und gibt auch an, wer die Vergleichsmiete ermittelt hat und dass sie mithilfe von Neu- und Bestandsmieten errechnet wurde. Bei einer Mieterhöhung legst Du Deinem Mieter das Gutachten vor. Für einen Sachverständigen zahlst Du in der Regel zwischen 80 und 120 Euro pro Stunde.
